Ипотека коммерческой недвижимости
Как это ни удивительно, но коммерческая ипотека на рынке офисной недвижимости России до сих пор является продуктом, относящимся скорее к разряду экзотики. Кредитование покупки деловой недвижимости, когда объектом такого залога выступает сама приобретаемая недвижимость, или – коммерческая ипотека является сравнительно новым продуктом для рынка финансовых услуг.
Коммерческой ипотеки в том традиционном виде, в котором она давно существует в зарубежных странах, в России сегодня не наблюдается по причине полного отсутствия соответствующего законодательства. Несмотря на это отдельные московские структуры все же пробуют кредитовать покупку деловой недвижимости, применяя при этом разнообразные запутанные схемы. В природе есть несколько разновидностей сделок с недвижимостью в качества залога, позволяющих банку осуществлять подобное кредитование. Однако при этом далеко не каждая из таких сделок может называться ипотечной.
Согласно официальным данным, лишь 10% кредитов в России предоставляется под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. То есть, только при таких условиях можно вести речь о коммерческой ипотеке. В свою очередь, в остальных 90% случаев кредиты выдаются также под залог недвижимости, однако эти деньги тратятся не на приобретение офисов, а просто на развитие бизнеса. Соответственно, считать такие сделки ипотечными было бы ошибочно. Если обратить внимание на жилую недвижимость, то здесь ситуация немного проще. Ведь законодательство, регулирующее вопросы жилищной ипотеки все же разработано, хотя и произошло это сравнительно недавно, а данная нормативная база в большой степени несовершенна.
Все же основа для законотворчества в данном вопросе заложена, то есть существует направление, в котором эти законы могут совершенствоваться дальше. Коммерческой ипотеке повезло гораздо меньше, поскольку в законодательстве для нее даже пока не нашлось более-менее четкого определения. Непосредственно в законе «Об ипотеке» оговариваются только лишь кредиты на покупку жилой недвижимости. При этом в законодательстве существует четкий запрет на оформление закладной до заключения сделки по купле-продаже. Следовательно, желающие заложить какой-либо объект, должны сначала приобрести его в собственность.
Несмотря на все эти проблемы, рынок услуг по коммерческой ипотеке в России не просто существует, но еще и достаточно активно работает. Однако, предлагая свои услуги в данном направлении, банки все же не склонны их рекламировать. Такую политику финансовых учреждений специалисты связывают в основном с необходимостью «длинного» финансирования. Ведь привлечь финансовые ресурсы на жилищную ипотеку, где риски более- менее известны, значительно легче, нежели найти инвестиции на гораздо более рисковую коммерческую ипотеку. И, тем не менее, то обстоятельство, что сделки по коммерческой ипотеке совершаются полуподпольно, не может не настораживать.
Многие специалисты открыто признают, что проблем с этим продуктом финансового рынка существует действительно немало. Основные из них заключаются в отсутствии долгосрочного целевого финансирования, неопределенности в требованиях к правоустанавливающим документам. Также в ряде случаев пока еще действительно не проработаны важные для данного процесса юридические вопросы, включая право собственности на землю. Однако главную причину, по которой коммерческая ипотека находится в подполье, специалисты видят в отсутствии у финансистов долгосрочных пассивов. То есть, дальнейшие перспективы развития коммерческого ипотечного кредитования эксперты связывают, прежде всего, с наличием у банковских учреждений долгосрочных финансовых ресурсов, а также с появлением законов, способных должным образом регулировать ситуацию на рынке ценных бумаг и порядок оформления документов на объекты коммерческой недвижимости. Само же развитие коммерческого ипотечного кредитования для рынка жизненно необходимо, поскольку именно оно способно существенно увеличить спрос, а значит и значительно оживить рынок деловой недвижимости.
