Что лучше – ипотека или аренда недвижимости?

В последнее время любая статья про ипотечное кредитование вызывает достаточно оживленную дискуссию, участники которой, обычно, примерно поровну делятся на сторонников и противников такого способа покупки квартиры. Доводы противников хорошо известны. Среди них выделяются три основных.

• в России чрезвычайно высокие ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);
• снимать квартиру намного выгоднее, чем приобретать;
• плохая экономическая ситуация – завтра наступит кризис, после первой же неуплаты банк или другая кредитно-финансовая организация выбросит вас на улицу, а жилье продаст за бесценок «своим людям».

Но сторонники ипотечного кредитования по каждому из данных пунктов имеют контраргументы, которые заслуживают пристального внимания.

Во-первых, ставки помаленьку снижаются, конечно не на 5% в год, но снижаются. Несомненно, сложно не согласится с тем, что ипотечные кредиты за границей намного дешевле, чем в России. А ведь там средства банкам обходятся не так дорого, и конечно, уровень инфляции намного ниже. Реальность такова, что средства в России стоят дороже, издержки выше, поэтому меньше чем под 9-10% годовых, найти ипотеку вам вряд ли удастся.

Однако ставки 11-12% и даже чуть меньше уже существуют. Если учесть, что стоимость качественного жилья в Москве повышается примерно на 15% в год, то кредитные 10% “отбиваются” в любом случае. Добавим страховки – это еще около 1-1,5% в год. Получается, что рост цен перекрывает процент по кредиту и стоимость страховок. Правда, ставка может оказаться чуть выше, в том случае, если у вас зарплата “в конверте” либо вы не оформляете страховку покупаемого жилья и своей жизни.

Все вместе менее 14%. Несомненно, инфляция может замедлиться, но рост цен на недвижимость вряд ли остановиться. А про инфляцию, которая с упорством не хочет укладываться в прогнозируемые правительством РФ проценты и вовсе промолчим. Угадывать тут, в общем-то, бессмысленно, лучше прогнозировать ситуацию, исходя из нынешней с минимальными поправками на здравый смысл.

Что же касается аренды жилья, то для наглядности, рассчитаем два различных варианта. Вариант номер один: ипотека – вкладываем по 30000 рублей в течение 15 лет, и избавляемся от необходимости выплачивать за аренду, предположим, не самой дорогой однокомнатной квартиры. Мы становимся собственниками квартиры, которая со временем, какие бы кризисы не случились, останется вашей. При этом с каждым годом 30000 рубля, будут обходиться дешевле, благодаря инфляции и повышению зарплаты, т.е. 1 рубль сегодня и 1 рубль через 15 лет, это совершенно разные вещи (вы сами можете вспомнить, что вы могли купить на 1000 рублей в продуктовом магазине 10 лет назад, и что вы можете купить на них сейчас). Однако выплаты по кредиту останутся прежними, в том случае, если вы не пожелаете погасить его досрочно.

Вариант второй: аренда – каждый месяц платим 20000 рублей за аренду квартиры похуже и откладываем, оставшиеся 10000 в любой банк под условные 10%. Что получаем в итоге? Своего жилья нет, а через 15 лет вы скопили в банке чуть больше 3 миллионов. На данные средства в Москве купить нормальную квартиру уже сегодня нельзя, а что будет через прошедшие 15 лет? Причем вряд ли все данные годы стоимость аренды вашей квартиры останется одинаковой. Скорее всего, она вырастет, поэтому не исключено, что вам придется или несколько раз переезжать каждый раз меняя квартиру на всё более плохую (чтобы сохранить сумму платежа в неизменном виде) или вы будете уменьшать сумму, которую вы собираетесь откладывать на покупку новой квартиры.

Добавим к расходам цену самого переезда и все комиссии риэлтерским агентствам. Не стоит забывать, что вы будете находиться в зависимости от арендодателей, среди которых попадаются весьма неприятные типажи. В то же время банковский процент по вкладам будет падать. Пару лет назад можно было открыть вклад под 14-15%, а сегодня под даже 10% являются редкостью. И скорее всего, это не предел. То есть при откладывании 10000 рублей в месяц не факт, что в конце будет 3 миллиона. Разумеется, это приблизительные расчеты, но вы можете произвести собственные, чтобы рассчитать свой вариант.

Если вы сторонник экономических сценариев под лозунгами “завтра наступит кризис” или “завтра дефолт”, то вам тем более стоит взять ипотеку в рублях. Рубль же позже дефолта упадет и обесценится? Раньше же падал? Вот! Так что и выплачивать ипотеку вы будете по новому “упавшему” курсу.

В конце концов, не стоит забывать об том, что при ипотечном кредите снижаются риски покупки. По крайней мере, сразу отпадает очевидное мошенничество, вроде двойных продаж. Историю жилья проверят как кредитно-финансовая организация, так и страховая компания, которая к тому же застрахует ваше полное право собственности, то есть точно не появятся “забытые родственники”. Риэлтор не сможет “поиграть” на разнице цен покупки-продажи, ведь в соглашении изначально указывается полная стоимость.

Внушительная часть доводов напротив ипотечного кредитования, как вы поняли носит скорее психологический, нежели рациональный характер.