Право собственности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая с использованием ипотечной ссуды, как правило, сразу становится собственностью заемщика. И это считается весьма серьезным преимуществом ипотечного кредита в сравнении с иными способами решения жилищной проблемы, которыми в частности являются жилищно-накопительные кооперативы. В таких кооперативах жилье всегда является собственностью этого предприятия, пока заемщиком не будут за него полностью выплачены деньги.

В случае оформления ипотеки, право собственности почти всегда принадлежит самому заемщику, который будет погашать ипотечный кредит. При этом заемщик оказывается защищенным от любых посягательств и неблагонадежности учреждения, в котором оформил ссуду. Однако следует обратить особое внимание на псевдоипотечный продукты, которых в наши дни на кредитном рынке достаточное количество. Схемы таких кредитных продуктов всегда предусматривают право собственности на приобретаемое жилье, которое вступает в силу не сразу, а лишь спустя некоторое время, оговоренное в самом договоре об ипотеке.

И хотя право собственности на покупаемую недвижимость принадлежит сразу заемщику, оно все же ограничивается договором о предоставлении этого жилья в виде обеспечения, который будет действителен до полного расчета по кредиту. Такое ограничение предусматривает необходимость получения разрешения учреждения-кредитора в случае продажи или обмен ипотечного жилья, сдачи его в аренду другим лицам, изменения планировки при ремонте, а также на прописку в этом помещении другого человека, который не является собственником или созаемщиком.

Если же ипотечный заем предоставляется финансовым учреждением с целью покупки жилплощади в строящемся здании, тогда право собственности на это жилье можно будет оформить лишь после завершения строительства. Такой порядок оформления предвидит отечественное законодательство. Возможно, именно по этой причине процентные ставки ипотечных кредитов на строящееся жилье выше, чем ставки на приобретение жилья вторичного рынка.

Если внимательно прочесть 40-ю статью Федерального Закона «Об ипотеке», то сразу становится понятно, что банки пытаются максимально ограничить права заемщика, обладающего правом собственности на ипотечную недвижимость.

И так, в этой статье черным по белому написано, что залогодатель (то есть заемщик) вправе сдавать заложенное под кредит имущество в аренду или же предоставлять это жилье во временное пользование при условии согласия другого лица на право ограниченного пользования этой недвижимостью в следующих случаях:

• Если срок предоставления во временное пользование не превышает срока действия договора об ипотеке.
• Если недвижимость предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества. Однако банкам такое право собственности не выгодно, и они намерены контролировать кому, когда и при каких обстоятельствах ипотечное имущество сдается в аренду. Ничего удивительного в этом нет, ведь учреждения на всякий случай страхуются от возможного мошенничества злоумышленников, и только поэтому требуют от заемщиков согласовывать с ними подобные действия.

И только в третьем пункте этого же Закона указывается, что заложенная недвижимость может предоставляться в аренду или пользование третьим лицам с согласия залогодержателя (банка), если нарушаются условия первого пункта, то есть, или срок аренды больше срока погашения кредита, или не соблюдены целевые назначения имущества.